L’actualisation 2025 des valeurs locatives par station de métro réalisée par Cushman & Wakefield révèle une polarisation accrue entre actifs ultra prime et secteurs confrontés à une offre excédentaire, dessinant déjà les lignes de fracture de 2026.

Pour la onzième année consécutive, Cushman & Wakefield a passé au crible les loyers des bureaux proposés à l’offre autour des stations de métro franciliennes. À mi-novembre 2025, le constat est clair : la hausse généralisée de l’offre a contribué à une relative stabilité des valeurs locatives moyennes, qui s’établissent autour de 580 euros par mètre carré et par an. Ce niveau est comparable à celui observé l’an dernier, traduisant un marché entré dans une phase d’atterrissage après plusieurs années de tensions.
 

Cette stabilité globale masque toutefois des réalités très différentes selon les zones géographiques et la qualité des immeubles. Dans Paris intra-muros, la progression des loyers a nettement ralenti en 2025, sans pour autant s’inverser. Les arbitrages opérés par les entreprises privilégient de plus en plus la localisation, la performance énergétique et la flexibilité des espaces, au détriment d’immeubles devenus moins adaptés aux nouveaux usages.
 

En périphérie, la situation apparaît plus fragile. Extra-muros, les loyers moyens enregistrent une légère baisse, conséquence directe d’un stock important de surfaces disponibles, notamment en première couronne nord et est. Les secteurs les plus offreurs subissent des ajustements parfois significatifs, en particulier pour les immeubles peinant à se repositionner face aux nouvelles attentes des utilisateurs.
 

Paris à deux vitesses, la prime à l’ultra-qualité
Dans ce contexte, le Quartier Central des Affaires continue de faire figure d’exception. Les stations les plus centrales affichent les valeurs locatives les plus élevées de la région, avec des loyers moyens dépassant 1 000 euros par mètre carré et par an autour de Saint-Lazare et de Saint-Augustin. Ces niveaux témoignent de la capacité des actifs ultra prime à résister, voire à progresser, malgré un environnement plus contraint.
 

À l’inverse, certains arrondissements du nord-est parisien enregistrent une baisse des valeurs moyennes, liée à un réajustement des loyers sur des immeubles moins performants et à une concurrence accrue. La localisation ne suffit plus : la qualité intrinsèque des bâtiments, leur efficacité énergétique et leur capacité à répondre aux nouveaux standards ESG deviennent déterminantes.
 

En dehors de Paris, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt et La Défense concentrent toujours les stations les plus chères de la périphérie, avec des loyers souvent supérieurs à 400 euros par mètre carré et par an. Mais là encore, la dispersion s’accentue entre actifs récents, bien situés et bien équipés, et immeubles plus anciens, désormais confrontés à une obsolescence fonctionnelle.
 

Quelles perspectives pour 2026 ?
Pour 2026, Cushman & Wakefield anticipe la poursuite de cette polarisation. « Nous attendons encore des hausses sur les immeubles ultra prime parisiens, tandis que la tendance sera plutôt à la stabilisation dans Paris et à de nouvelles baisses en périphérie dans les secteurs très offreurs », souligne Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France.
 

Pour les investisseurs, cette évolution impose une lecture plus fine du marché. La stabilité des moyennes ne doit pas masquer le risque de décote sur les actifs mal positionnés, ni le potentiel de résilience des bureaux de très haute qualité. Plus que jamais, la valeur locative devient un indicateur de sélectivité, révélateur de la capacité d’un actif à traverser les cycles dans un marché où la liquidité se concentre sur les meilleurs emplacements.